房地产证券化的动力机制国际比较研究-泛亚电竞

摘要：2005年，据我国两家房地产证券化产品的发售，指出国内房地产多年来依赖银行委托的局面开始突破，新的融资平台正在共同建立。但是房地产证券化能否在我国快速发展各不相同，具有重大的内外动力因素。因此，本文就房地产证券化的动力机制展开国际比较，试图获得对我国房地产证券化有益的约束。

关键词：房地产证券化动力机制1、世界房地产证券化的发展概况房地产证券化起源于20世纪60年代末的美国住房担保贷款市场，并迅速发展。20世纪80年代，这种证券化技术被普遍应用于担保债券以外的担保债券资产，随着金融市场自由化和国际化的发展，这种金融创新在欧洲市场迅速发展。到1997年，美国50%以上住房担保贷款建立了证券化，担保贷款二级市场总规模近8000亿美元，原始证券化体系经常出现。此后，英、日、德等国也争先恐后地采取自学美国的方法，制定法律，成立组织，推动房地产证券化的发展。

20世纪90年代转移到亚洲市场，房地产证券化这种金融手段成为全球金融创新的象征。我国对房地产证券化进行了10多年探索后，于2005年由中国建设银行启动，中信信托投资有限责任公司在银行间债券市场发售了30.1亿元的个人住房担保贷款反对证券。

这是国内首个住房担保贷款证券化项目。另一家国家开发银行启动，中性信托投资有限责任公司发行了近42亿韩元的信用资产反对证券。这是在国内金融市场启动的具有明确现代意义的房地产证券化交易。据两家房地产证券化产品的发售，国内房地产长期依赖银行委托的局面开始突破，新的融资平台正在共同建立。

但是房地产证券化能否在我国快速发展各不相同，具有重大的内外动力因素。二、房地产证券化的动力机制国际比较房地产证券化在西方国家迅速发展的原因。其巨大的内外动力机制起着最重要的作用，在这里我们主要以美国房地产证券化发展经验进行研究。1.政府为小额投资者介入房地产收益建设机会是房地产投资权益证券化起源的主要动力。

房地产证券化还包括房地产担保贷款债券证券化和房地产投资权益证券化两种形式，因此房地产证券化的起源也有两种途径。其中之一是以房地产投资信托为基础的投资权益证券化。这是资产证券化的第一次兴起，起源于20世纪60年代的美国。

此后经历了快速发展、衰退、衰退、顺利发展的过程。1960年，美国国会在《内地细则》中批准了房地产投资信托业务，旨在给小额投资者参与商业房地产投资的机会，防止投资大众分享房地产投资收益，被财团垄断。同时，创造房地产资本市场，使房地产市场和资本市场有效融合，使美国房地产资本市场快速发展。此后，日本、英国等国争先恐后地模仿。

经过近10年的发展，70年代初超过了顶峰。2.房地产信托的洗钱优势是美国房地产投资权益证券化顺利发展的主要动力。20世纪70年代以来，美国经历了经济危机和房地产市场萧条，早期对房地产投资信托的相当大的允许，房地产投资信托开始衰退。20世纪80年代，为了根据美国税法的修订和相关的允许限制，充分发挥房地产信托的洗钱优势，房地产投资信托不能享受房地产资产的情况也发生了变化，房地产投资信托开始下滑，资产量开始大幅增长，1991年末超过历史最低水平。

整个20世纪90年代，房地产投资信托的发展非常迅速，其数量和市场价值迅速增长。 1990年美国共有119个上海证券交易所房地产投资信托，股票市值为87亿美元，到1999年减少到210个，股票市值为1307亿美元，减少了15倍。

目前，美国约有300多个房地产投资信托，总资产达3000亿美元，约三分之二在国家级股票交易所上市。3.金融创新是美国房地产担保贷款证券化起源和发展的内在动力。以住宅担保贷款证券化为代表的房地产证券化在美国最常出现。

这与当时美国的特定历史背景和采自的金融政策密切相关。20世纪70年代以前，美国的住房金融是以存款机构为主体的单一住房融资体系。早在1831年，美国就获得了第一套住房担保贷款，20世纪初，美国已经形成了存款贷款机构多、商业银行补贴的间接融资体系。

在20世纪30年代的全球大萧条中，1600多家银行因未能归还住房担保贷款而破产，住房金融体系几乎崩溃。住房担保贷款证券化的确切契机来自20世纪70年代美国的储蓄贷款危机和之后的金融自由化。

进入60年代后期，美国经济陷入了战后最严重的衰退。随着通货膨胀的日益加剧，金融市场上各种金融商品的利率急剧下降，大量存款机构在相关条例允许存款下限的同时，长期组成的“短期存款贷款”的资金结构，在投资银行和联合基金的影响下，储蓄资金大量回收，利息收益大幅增加，严重影响存款机构的经营，导致缴纳危机。为了提供新的资金来源和分担利率风险，美国联邦国民担保协会、政府国民担保协会、联邦住宅担保公司等具备三个政府信用的担保机构等金融机构将重点放在前进金融创新上。

根据持有的住房担保贷款的期限和利率等情况，开展互助，以这种互助为担保，将担保贷款担保证券作为担保或贷款担保贷款出售担保证券，从而构建了住房担保贷款的证券化。1968年，联邦国民担保协会在全美首次公开发行“果树证券”，标志着住房担保贷款证券化的开始。

此后，政府国民担保协会和联邦住宅担保公司及其他机构也争先恐后地效仿。美国住房担保贷款证券化使住房担保贷款比重日益提高，现已跌至仅次于美国联邦政府债券的第二大市场。

从美国住房担保贷款证券化的起源和发展可以看出，这是金融机构为提供新的资金来源，避免金融风险而推进的金融创新。【泛亚电竞 】。

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